房产买卖中,法院不能判决违约方过户登记的情形

2021-05-17 02:26:13 9
夫妻一方擅自处分房产的买卖合同,共有人在房产过户前不同意出售的,房产买卖合同有效但法院不能判决继续履行过户义务。

刘某与李某签订《房屋买卖合同》,刘某基于信赖李某是房屋国有土地使用权证及房屋产权证上的登记权利人,且在签订《房屋买卖合同》时李某的配偶陈某也出具同意销售的证明,故其信赖李某有权处分房屋,且刘某所购买的房屋在签时同周边同类型房屋的出售价格是一致的,且略高于周边同类型房屋的价格,因此并不存在刘某同李某串通损害陈某利益的情形存在。基于此,在李某作为该房屋的登记权利人同刘某签订《房屋买卖合同》时,刘某是善意的,且合同所约定的对价也是合理的,故《房屋买卖合同》系李某与刘某的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。
刘某请求李某、陈某继续履行合同。现查明,李某在出售房屋时,系伪造了陈某的签名,而现在陈某明确表示不同意出售房屋,根据民法典第三百零一条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外”的规定,在陈某作为房屋共同共有权人的情况下,要想继续履行《房屋买卖合同》,实现该共有房屋的物权变动,必须取得该房屋共有权利人陈某的同意。鉴于陈某现在明确表示不同意出售房屋,故刘某主张继续履行合同的诉讼请求,不符合条件,不能得到支持。至于在合同有效且不能履行情况下刘某的权益保护问题,刘某可以变更诉讼请求,要求解除合同并请求房屋出卖人李某承担违约责任。
出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合民法典第三百零一条规定的条件或者共有人约定的条件,在房屋买卖合同有效的情况下,买受人请求履行房屋买卖合同,其他共有人不同意出卖该共有房屋,法院不能判决违约方过户登记。

电话咨询
业务领域
经典案例
QQ客服